一线城市楼市供应变局仍在持续。

住建部强调,下一阶段调控的主要任务就是消化库存

  近期,北京、上海、广州、深圳相继公布了详细的房地产投资数据。除上海有所下降外,深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%,而北京1-7月施工面积则同比增加了9.1%。

在从严的信贷政策影响下,经历几个月的调整,一线城市房价终于开始掉头向下。国家统计局18日发布的70个大中城市房价指数显示,除北京外,上海、深圳、广州6月份房价均有不同程度的环比走低,北京虽然保持上涨态势,但环比涨幅已经缩小至0.1%。

  接受21世纪经济报道记者采访的业内人士认为,在一线城市普遍进入存量市场的背景下,一线城市的新房供应开始探索如何针对细分的需求群体,提供有效供给,这被认为对政策制定者提出了新的要求。

统计数据显示,环比来看,70个大中城市中,新建商品房住宅价格下降的城市扩大至55个,二手住宅方面其价格下降的城市也扩大至52个,一二手房价下跌城市双双扩大占比过7成。“据初步测算,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落,分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。

  京沪新开工由降转升

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时指出,2014年,楼市变化的速度超过市场之前的预期,在前5个月,从首次出现个别城市价格调整,到3-4月出现华东区域的块状分布,再到5月以来,以东部城市为主的房价多数城市下行,市场已经出现加速调整。6月份,房价下调趋势已经从块状分布弥漫到了全国。

  就存量项目的施工面积观察,今年上半年,广州的住房潜在供应趋于稳定,上半年商品住宅施工面积达到5904.05万平方千米,同比增长1%。而深圳商品住宅施工面积达到2993.64万平方米,同比增长9.6%。

在张大伟看来,房价下调已经没有孤岛,他预计本轮市场调整将起码持续到2015年。今年已有超过12个城市取消或放松了限购政策。但根据市场反应来看,部分城市出现短时间的市场复苏,但之后再度回落到之前的成交水平。这一方面是由于当下信贷政策持续从紧,虽然央行喊话支持首套房贷,但六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力;另一方面,从长远来看,经历了十年的高速发展之后,房地产行业已经处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。

  但与此同时,上海1-7月商品房施工面积却同比下降7.6%。有分析人士指出,上海商品住宅施工面积的下降,或受近期供应动迁安置房和租赁用地因素影响。

房价的走低并没有带来成交量的增长,此前,国家统计局公布的2014年1-6月房地产市场运行数据显示,商品房成交量在逐渐放缓,上半年,全国商品房销售面积同比下降6.0%;销售额同比下降6.7%;截止到6月末,全国商品房待售面积54428万平方米,同比增长24.5%。

  就新开工面积观察,21世纪经济报道记者注意到,随着一线城市进入补库存周期,新开工数据有所好转。

张大伟认为,这一增一减也凸显下半年楼市难点,如果这种趋势继续,也将进一步传导到土地市场乃至金融系统,带来经济风险。有消息透露,住房和城乡建设部下一阶段调控的主要任务就是消化库存。

  从公布了相关数据的北京和上海来看,北京的1-7月的累计住宅房屋新开工面积达到588.2万平方米,同比大增21.5%。而上海则是747.61万平方米,同比下滑6.1%。就此,分析人士认为,虽然上海的累计数据同比仍有所下降,但今年二季度以来上海每月的单月住宅新开工面积均由降转升,实现持续同比增长,房企增加开工的迹象明显。

近日,住房和城乡建设部部长陈政高对完善房地产政策提出了落实意见:千方百计的消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。

  对此,新城集团高级副总裁欧阳捷指出,在一线城市强调控背景下,项目销售周期被拉长,为了完成在一线城市的业绩,企业只能把拿到手的土地都增加开工。

  与新开工增加的态势不同的是,北京、上海、深圳和广州的住宅竣工面积数据并不理想,施工面积增长较快的北京和深圳,竣工面积都有明显下滑。

  其中,深圳上半年商品住宅竣工面积同比下跌近5成,而北京1-7月的住宅房屋竣工面积,也同比下滑超过10%。

  “房源卖完后几年都没有竣工的案例也有”,易居研究院副院长杨红旭指出,竣工面积具有很强的滞后性,房子都已经提前预售。

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