2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。

随着去年楼市进入调整期,房地产市场成交量下滑,各大
房企去年期末的“成绩单”也不尽人意。中新网房产频道梳理了“2015中国房地产500强”中较靠前房企的年报,包括万科、恒大、保利、碧桂园、世茂、融
创中国、龙湖、富力、招商、金地共十家品牌房企。研究发现,上述十家房企的赚钱效率普遍下滑,2014年房企营业收入和净利润涨幅双双放缓,分别收窄为
18.99%和8.84%,远低于2013年的水平。同时,由于销售不畅,资金链紧绷,十家品牌房企的平均资产负债率超过了70%。

  但在一片繁荣的表象下,一股暗流正在涌动。已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企,以及中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减,持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效,房企的流动性风险隐现。

龙头房企净利润增速普遍下滑 富力地产净利润下跌14.9%

  在融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。

2014年房企营业收入上涨增速放缓,从上述十家房企的年报中可以看出,
2013年营业收入平均涨幅为38.64%,2014年涨幅收窄至18.99%,融创中国和富力地产还出现了负增长,分别下降了18.69%和4.32%。

  整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。


取的十家品牌房企的净利润的增长速度也开始放缓,2013年净利润平均涨幅为33.78%,到去年收窄至8.84%,仅恒大涨幅较高为31.40%,万
科、龙湖、招商三家房企的净利润涨幅降到了10%以下,富力地产则出现了14.9%的下降,雅居乐也比去年下滑了13.2%。

  现金流压力

对此,研究员严跃进表示,此类房企营业收入的涨幅出现下滑,和行业走势基本一致。在2013年市场比较火热的情况下,房企销售业绩的得到快速提升,而去年市场降温后,房企受制于去库存的压力,高速增长的业绩难以为继。

  上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。


合营业收入和净利润增长的情况来看,在营收增长超过18%的情况下,整体的净利润增幅不及营收的二分之一,房企赚钱的效率明显下滑。严跃进还谈到,营业收
入涨幅大于净利润的涨幅,背后反映的是房企为消化库存,营销成本和费用支出有所增加。另外,部分房企主动降价,项目的盈利空间也有所收窄。

  同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。

“由此可见多数企业增收不增利”,兰德咨询总裁宋延庆表示,2014年上市房企利润率延续了近年来持续走低的态势。如果剔除评估物业增值,预计房地产行业平均净利率已抵近10%,甚至已低于10%,这意味着企业盈利压力非常之大,房地产行业很有可能进入“中利行业”之列。

  龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光,期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。

房企平均负债率高企 万科负债率超77%

  但在过去的半年里,龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元。

随着楼市的持续低迷,房地产开发企业到位资金也在下跌。国家统计局的数据显示,2014年,房地产开发企业到位资金121991亿元,比上年下降0.1%,
其中,国内贷款21243亿元,增长8.0%;利用外资639亿元,增长19.7%;自筹资金50420亿元,增长6.3%;其他资金49690亿元,下
降8.8%。

  保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-98.33亿元。

虽然房企投资有所减少,但由于销
售业绩不佳,房企的资金出现紧缺,导致负债率有所上升。中新网房产频道梳理发现,上述十家房企去年的平均资产负债率达到了73.84%。公告显示,该十家
房企的负债总额为17366.62亿元,除富力、金地两家房企外,其他八家房企的资产负债率均超过了70%,融创中国的资产负债率甚至达到了
81.33%。

  此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

业内人士分析,在2014年房市低迷的环境下,开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式,致使房企负债的风险“攀上新高”。房企在高负债的基础上,财务运作极不灵活,万一出现资金链断裂,房企只能仓促甩卖股权。

  中小房企也不例外。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元,上年同期为39.10亿元。

但严跃进表示,从目前来看,75%-85%的负债水平是合理的。虽然房企的负债率高企,但基本处在一个比较安全的范围内,出现系统风险的可能性不大。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。

  香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

  严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。

  部分房企转向租赁运营等业务,并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企,即便可以发行应收款ABS,财务成本也随之上升,中小房企或举步维艰。

  中金公司分析师张
宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。

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