今年以来,全国各地土地流拍数量增多。中原地产研究中心统计数据显示,今年1~7月,全国一二三四线城市流拍土地接近800宗,已创下近7年来的新高,这也引起了部分人士对土地市场的担忧。

一直以来,我们都关注点放在美债、欧债等问题上,却忽略国内的地方债务。中国审计署通过审计署网站公布地方政府性债务基本情况,“截至2010年底,全国地方政府性债务余额107174.91亿元,其中:政府负有偿还责任的债务67109.51亿元,占62.62%;政府负有担保责任的或有债务23369.74亿元,占21.80%;政府可能承担一定救助责任的其他相关债务16695.66亿元,占15.58%。”
一直以来,我们都关注点放在美债、欧债等问题上,却忽略国内的地方债务。中国审计署通过审计署网站公布地方政府性债务基本情况,“截至2010年底,全国地方政府性债务余额107174.91亿元,其中:政府负有偿还责任的债务67109.51亿元,占62.62%;政府负有担保责任的或有债务23369.74亿元,占21.80%;政府可能承担一定救助责任的其他相关债务16695.66亿元,占15.58%。”
国家财政部在2011年10月20日宣布广东、浙江、上海、深圳市试点地方政府自行发债,债券期限分3年和5年。这个做法引起人们各种猜测,但是客观上也有利改变地方政府债务结构。10.7万亿元的地方政府性债务中有80%是银行贷款,地方政府发债有利形成风险分担机制,然而这个并不能从根本上解决问题。
据媒体报道,广州城投债务今年需偿还部分涉及总额估计超过200亿。广州2010年财政预收入790亿,这就意味着仅仅2011年需要偿还债务就占到上一年度财政收入的四分之一以上。很多地方政府都是通过卖地收入来偿还债务,但是多数地方通过卖地收入难以支撑还债的险局。按照有关规定,土地出让收入的10%要用来建设保障房。2011年以来,楼市陷入低迷之中,土地的流拍现象增多,很多地方政府卖地收入并不如意。
如果房地产市场进行调控到底,产生资金断裂最先并不是大家都认为的开发商,更可能是地方政府。外资金融机构则警告,说这10.7万亿元地方债务之中,有2.5万亿元可能成为坏账,到时银行将是最大受害者,并且导致内资银行的坏账率或提升6个百分点。
要是楼市处于低迷状态,地方政府不仅是卖地收入减少,同时和房地产相关税收也会大幅度减少。有关专家估计,到2011年末地方政府债务总额将至12.5万亿元左右。据审计署数据显示,多个省市的债务余额与年度财政收入比超过100%,最高竟达364.77%。截至2010年底,有22个市级政府和20个县级政府的借新还旧率超过20%。还有部分地区出现了逾期债务,有4个市级政府和23个县级政府逾期债务率超过了10%。
很多地方政府债务偿还能力非常弱,存在风险隐患非常大。从某种意义上来说,地方政府收入已经被房地产市场绑架了。一旦房地产市场崩溃了,地方债务将有可能全面爆发危机。地方政府的县级和镇级负债更严重,广东的县级市雷州市纪家镇的镇长接受媒体采访时说到,按照当前收入,按镇里目前的收入,还完所有债务至少还要30年。据雷州官员透露,雷州市共欠债务已经是全年财政收入的5倍以上。
地方政府债务不仅把银行绑架了,同时也有很多无辜的商人被搞垮了。这种事情,媒体报道已经报道了很多。上个世纪90年代,我认识一位商人。当时,他是建筑商,一度非常风光。他在上个世纪90年代初就拥有跑车,成为很多人羡慕的对象。后来,他给某个地方政府拖欠巨额工程款,导致资金链发生问题,最终破产了。他的车子被拍卖了,甚至家里电视机被债主抢走了。当年,那些和他关系很好的朋友,也有不少背叛了他。非常意思就是,当年抢走他电视机的那个人竟然是我一个朋友的家人。其实,类似他这种情况,在国内是非常多。2009年,我去买电脑时认识一位老板。她和我说,卖电脑给政府部门,价格虽然高一些,但是回收款却经常被拖欠,甚至导致经营上资金链出现问题。
解决地方政府债务问题,分税制改革确实起到一定作用,但是最关键还是约束政府的开支。很多地方政府机构是庞大,吃财政饭的人是非常多,一些县区政府收入仅仅只能用来支付工资。有一些地方政府发工资的钱,都是到处借来的,甚至是骗银行的。
地方债务这个无底洞,一旦有一天浮出来水面,甚至有可能比次贷危机,欧债危机更加严重。毕竟,现在还有很多问题被掩盖住,表面看起来还是风平浪静。随着时间推移,可能将会越多越问题将被揭露出来。比如,铁路建设9成缺钱停工,多地高铁项目拖欠工人工资。实际上,这只是冰山一角而已。
面对各种问题浮现出来,那么地方债务危机离我们还远吗?有的经济学家给学生上课时,说敢不敢打赌,这些地方政府会不会破产?因此,地方债务问题必须引起高度重视,从机构精简,缩小政府规模入手,这才是解决问题有效办法。

  流拍土地增多与今年整个房地产政策环境持续收紧有关,一方面,楼市调控不断加码,市场需求受到抑制,销售增速有所放缓;另一方面,金融去杠杆、严监管,房企融资渠道收紧、融资成本提高,加杠杆购地被严控,大多房企感到了资金压力。而面对高企的地价,有的企业是真买不起了,有的企业是不敢买了,生怕政策的不确定性带来投资风险,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地,毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。

  在缺乏盈利预期的情况下,房企每拿一块土地都更加谨慎,有的企业提高了投
资的标准和门槛,严格控制成本和风险;有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标,保证能算得过账的才会出手;还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展,选择了放缓拿地节奏。

  于是我们看到,最近几个月,一些重点城市的土地市场上,参与竞拍的企业数量有所减少,企业之间扛价争抢现象减少了,合作拿地现象增多了,土地溢价率明显下降,流拍土地数量也有所增加,特别是那些动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块大多都流拍了。

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