中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化,商业体量空前庞大,消费模式提档升级,商业地产企业纷纷转型,新商业模式层出不穷,新政策下也对商业地产进行不断洗牌,丛林法则时时发酵……在这个变化莫测的大时代,商业地产企业需把握行业发展的趋势,提前做好定位和规划,从而适应新一轮的发展。

  一、商业地产供应洪峰已至,但高水平商业地产发展商寥寥可数

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  目前,中国市场上,有三大力量在驱动着商业地产的开发热。


  一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求,政府往往主导着城市规划,其中包括大量商业用地的规划及推出,对于开发商而言,商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

趋势一

  二是市场榜样的力量。一些优质商业项目,特别是购物中心的兴起,高额的销售带来的收益回报,以及在消费者心目中树立良好的品牌效应,都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

商业地产库存较大,多渠道去库存贯穿始终

  三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块,是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟,进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家,商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年,还会有7000家建成开业,届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域,特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。

由于商业地产产能过剩,去库存一直是商业地产的重点问题。

  不是所有的企业都适合做商业地产,也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业,真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的,对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业,才可能真正把商业地产做好。

根据国务院办公厅出台的若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据来看,2018年度商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

  二、商业地产市场,从租售并举变成自持为主

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  对于商业地产行业的发展成熟,可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段,以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。


  从当前现状来看,一、二线城市核心地段商业基本全部自持,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段,才会存在租售并举的产品,这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市,现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟,将有越来越多的项目进入自持阶段,政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。

趋势二

  三、艺术、生态、体验式商业成为发展共识

新一线城市步入存量时代,三四线城市进一步布局

  发展到2014年的中国商业地产行业,体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说,各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商,到运营管理,体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技,各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验,标新立异,忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求,那这样的项目将会是一场灾难。

数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。

  体验式商业,只会是锦上添花,不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但从人均购物中心面积来看,新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已接近一线城市的人均水平。

  四、餐饮成购物中心新宠,但受到国家政策调控,正经历痛苦的结构性调整

随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下,新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌,共18个城市位列其中。

  2013年,很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业在国八条出台以前,餐饮行业都是25%的增长,而受这一政策影响,上半年增速在13%到15%左右。另外,人力资源成本上涨百分之百,行业压力还是比较大的。

在此情景下,一、二线城市的购物中心趋于饱和,三、四线城市是未来5—10年内商业地产的机会,甚至包括五线城市。

  餐饮行业哑铃形的消费结构将调整,未来将呈现纺锤形的结构,人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。”

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  相比传统餐饮行业的调整转型,新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。


  五、儿童类业态蓬勃兴起,正成为购物中心的主流业态

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  2013年开始,全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商,并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整,日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分,有的甚至成为核心部分。

体验式消费成就不变的创意主题

  儿童业态带来高利润的同时,也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%,儿童体验和教育市场规模占80%。

零售业正在被科技改变是大势所趋,但在电商如此发达的今天,消费者之所以还会选择去实体店购物,有一个重要的原因——体验。

  儿童类业态的兴起,正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。

随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气,家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎,所谓“体验式商业”,是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也更高。

  六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏

以现阶段商业零售业的发展来看,经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括:电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等。

  随着城市商业副中心规划的逐步推行,区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。

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  经过跑马圈地的粗放型发展之后,未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。


  今后,社区商业不仅仅是某个便利店,某个洗衣店这么简单,而更应该有规划和商家的合力协作,体现集群效应,餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合,食品更加安全,生活更加便利,服务更加标准。

趋势四

  七、奥特莱斯成为热点,但已泡沫化

侧重最后一公里经济圈,复合型社区商业产品仍占优势

  2002年底,燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯,从那时开始到现在,中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”,中国的奥特莱斯乱象丛生。

过去很多年,国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人,主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下,房地产行业需要转型发展,部分房地产开发商已经把目光投向了老年人,这将是房地产行业的一个重大变化。

  从整体来看,运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此,对于一个行业新进入者来说,要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于:1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道;2、快速周转速度;3、基础客源数量;4、进货谈判的溢价能力;5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力,是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。

房地产行业在规划未来建设项目的时候,首先要考虑行业服务人群主要是谁,需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争,社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。

  八、百货业转型,从联营转型为自营

新葡亰平台游戏网址,社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品,其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点,能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利,将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

  在中国零售业,自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资,占总市场份额的25%)的专题调研,有60%的企业提供自有品牌产品,但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。

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  在美国超市零售业,自有品牌的销售占比平均在25%左右,在欧洲,这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中,零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活,销售品牌商品很难取得价格优势。


  因此,发展自有品牌,从“零售商”转型“零售制造商”,这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营,对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下,百货企业的管理重点是商场运营,而在自营模式下,百货企业要对消费者需求有精准的定位,并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

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  九、超市业外延式扩张放缓,迎来关店潮、并购潮和触网热潮

商业地产再现去粗取精、优胜劣汰新阶段

  总体来看,超市业在一、二线城市出现饱和,三、四线城市逐步成为主战场。

据不完全统计,2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平。

  虽然超市行业经营成本越来越高,但由于终端消费者对价格敏感度较高,超市难以通过提价来转嫁成本,要想提升毛利率,只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外,企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通,达到提升人流、物流、资金效率的目的。

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