1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式

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操盘一个商业地产项目时,要懂得结合企业本身的现金流或资金流、自持商业策略等实现来全盘思考,并参考业内专家或专业顾问公司等建议,最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。

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要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额?现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑?

(由声优杨一方演绎)

如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍,那就要如同打仗一样通过”兵棋推演”的形式,责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案。

经理人实用的一分钟管理法来自更好时代00:0005:38

例如:将自持的集中性商业体量适当减少,或改成做社区型商业综合体;又或者考虑做街区型商业,街区内的端点或节点型可自持,其他均可销售……无论卖或自持租赁,弹性空间较大,后期开发落地成功机率大增,能切实有效地减少商业地产的投资风险。

当然,如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产,未来可通过运营待物业增值后,届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司,则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。

一分钟目标

因为,只有商业体量具有一定规模体量时,投资人收购才能获得的可观的利润。准确地说,只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业,未来溢价空间才会相对较高,才会有人乐意收购并长期持有,开发企业才可功成身退。

制定目标容易出现的问题。因为经理人并不亲自做工作,所以对工作情况并不能完全了解,所以经常容易出现的问题就是经理制订目标的人是A,而实际上做工作的却是B。

2、要懂投资成本与财务测算分析

而经理是通过对员工所擅长的领域进行的派工,所以经常会导致效率低下。

选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后,接下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给企业最终的决策者拍板。

这个问题就应该思考一下目标不应该是领导给员工单方面布置的,而是经理和同事们一起商讨达成的

我们通常会以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算,可以看出项目的成本和收益是否平衡,如果不平衡则需要再进行相应的调整。

三个要素成就好目标。三个要素:明确的目标内容,明确的衡量标准,明确的完成期限。

对于收益较低的项目,就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长商业地产项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积(记住:销售的商业不可为集中性商业),或者缩小规模等措施,来保证投资的安全性。

明确目标内容使不管是验收者还是做事者都能知道到底要做什么事,明确的衡量标准则使做事的人心里清楚这件事到底应该做到什么程度才能算是通过验收,在不能到达标准之前会自行加强对自我的标准。

3 、权衡特殊业态、特殊设计的维护成本和收益价值

而一个明确的完成期限就是通常所说的Deadline,有了期限才有紧迫感,才能够提高员工的工作效率,提高公司整体的工作效率

虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,但特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

制定一分钟目标的方法。用一张白纸,一分钟的时间,把每个目标单独写下来,每个目标要包括目标内容、衡量标准以及完成期限三个内容。

现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例,但如此也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但由于此类群体消费目的性非常强的,如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话,此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。

一分钟目标的制订要遵循一个原则,那就是不论是领导或者员工,一分钟的时间都能看完

同时,需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强,不像零售业态,用餐的顾客会一天都呆在这里,当然,轻餐业态要好很多。但商业项目因为增加了餐饮业态比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。

值得注意的是,不要浪费过多的时间在制订「一分钟目标」上,因为二八原则,获得重要成功的80%都来自于20%的目标。

4 、前期怎样规划商业规模: “招商难的魔咒如何克服”?

为什么一分钟目标是有效的。一分钟目标虽然简单,但它是把预期清晰化的管理工具,一分钟目标的核心在于让上下级之间达成统一明确的工作预期。

首先,商业的单层建筑面积是比较讲究的。如:区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米就会比较便于规划业态组合,社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米,否则后期招商由于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。

对于经理人而言,一分钟目标是一种对工作目标有效地监督方法,可以大大降低管理者的管理成本

对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说,如果主力店(如大型超市)进驻就得牺牲二层面积。如果拿二、三层面积给主力店,将导致业态出现断层,业态组合沦为传统的商业,集客能力也将大打折扣,增加了招商难度。

而对员工而言,一分钟目标则会给他们一种自我管理的途径,让他们更容易分配自己的时间

其二,商业建筑设计要通过成本控制提前做好规划。有哪些能吸引区域市场消费群体的,比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等,需通过结合地区历史人文特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处,起到吸引顾客光顾驻留,来增加主力店与品牌的进驻意愿。

其三,业态组合方面,要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居,业内万达是最善于打此业态组合牌的,比如”某某万达广场,七大主力店进驻”。

一分钟称赞

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称赞的误区。一般情况下,我们都认为员工完成自己的工作是本分,并不需要过多的称赞,同时称赞的方式也不对。

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有的时候反倒会伤害到员工的自尊心,也有很多领导认为,不能随便称赞员工,免得他们会骄傲。

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但实际上,称赞的成本是极低的,但是收益却是巨大的,如果鼓励很少或者员工经常被批评,这不利于员工甚至公司的成长。

一分钟称赞的方法。按照时间阶段分为前半分钟,中间几秒钟和后半分钟三部分,这三个阶段采取的称赞策略是不同的。

前半分钟,需要及时称赞,包括描述成就细节,描述自己对员工的感受,以及对其他人造成的帮助。中间几秒钟则是简单的沉默间歇,要让员工享受表扬带来的喜悦感受。

后半分钟则是趁热打铁,对员工的信心给予鼓励,并给出后续工作的期待

一分钟称赞的有效。下级需要上级及时的正面反馈,长期得不到正面反馈的员工会想自己是不是哪里做的不好,从而产生沮丧的心理,对长期的工作没有好处

一分钟称赞的鼓励方法,能够归缺乏信心和经验的员工给予鼓励,循序渐进指引他们从一开始从大概做对,慢慢进化为完全做对的结果,是一种很不错的员工鼓励方式。

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