摘要:今年银行理财资金通过各种渠道进入房地产不是什么秘密,房企和银行双方都有需求。下一步到底怎么走我们正在研究,总会有办法。只要有利益,资金一定会找出路。上海一家保险资管公司负责人对中国证券报记者表示,今年房地产市场一度火热,理财资金的贡献不…

  2014年以来,银行并没有像往年一样,对住房按揭贷款开闸,而是进一步紧缩。

  “今年银行理财资金通过各种渠道进入房地产不是什么秘密,房企和银行双方都有需求。下一步到底怎么走我们正在研究,总会有办法。只要有利益,资金一定会找出路。”上海一家保险资管公司负责人对中国证券报记者表示,今年房地产市场一度火热,理财资金的“贡献”不小。

  4月25日,建设银行收紧北京地区个人商业用房贷款,将首付比例提升至6成。目前北京地区存在大量的商住立项房屋,这类住房不受限购政策的限制,但是设计成住宅出售。

  中国人民银行上海总部官方网站3日披露,上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神
促进房地产金融市场有序运行的决议》,要求各商业银行切实防止信贷等各类资金尤其是理财资金违规进入土地市场。

  近日,北京某大型地产经纪公司负责人向经济观察报透露,目前北京一些银行的二手房贷款业务经理,没有放贷任务了,而前几年,这些业务经理都有具体的年度放贷任务,这导致申请贷款变得更为严格、流程更长。

  业内人士认为,尽管目前表外理财尚未正式纳入宏观审慎评估(MPA)广义信贷范围,短期内对银行表外理财业务的实质冲击有限,但监管部门压缩影子银行规模、严禁理财资金违规进入房地产领域的态度已相当明确。

  收紧

  表外业务扩张将受限

  上述地产经纪公司负责人透露的目前银行业务经理没有放贷任务一事,本报向北京多家经纪公司求证,发现并不是没有年度放贷额度任务,而是银行都按月度去配比放贷量。一旦这个月的额度用完了,就无法再放款,而是要等到下个月才能再放贷。“银行每个月都是按一定的放贷量去放款,而以前每个月是没有额度限制的,这就导致银行的放贷节奏发生了很大的变化。”北京伟嘉安捷投资担保有限公司一位负责人对经济观察报说。

  作为影子银行的重要资金来源,银行理财市场近年来增长势头不可小觑。

  以前银行在住房按揭贷款方面的规律是,新的一年开始,全年的新增额度计划出来,因为是以年度来衡量,年初因为额度充足,大量放款,这也导致近几年都出现每年春节以后,房屋交易量开始大幅增长,房价也随之水涨船高;而到了年底,因为额度用完,或所剩不多,放贷也随之收紧。

  中国人民银行研究局首席经济学家马骏10月底表示,表外理财目前并未正式纳入央行宏观审慎评估广义信贷范围,但央行将根据模拟测算情况研究将其正式纳入的时机和具体方案,引导银行加强对表外业务风险管理。

  今年以来,随着放贷节奏的变化,导致每个月的额度都很紧张。“目前银行对二手房按揭贷款的审核周期,从以前的5-10个工作日,变成了现在的10-15个工作日。”上述伟嘉安捷负责人说,因此目前一个客户从递交资料开始、到银行放款,整个周期在以往的一个月基础上,要延长10-15个工作日。

  央行行长周小川6月表示,近期影子银行发展十分迅速,原因之一是存在监管真空和监管套利。中国已决定开展新一轮监管体制改革来覆盖这些监管真空领域。

  据了解,目前,北京区域,首套房贷基本上都难以申请到利率优惠,有一部分还会在基本利率的基础上上浮。“二套房贷利率,看客户的资质、信用情况,普遍上浮10%-50%不等。”上述负责人表示。

  交通银行首席经济学家连平认为,监管部门将表外理财纳入广义信贷范围不无道理,其深意在于限制银行表内、表外的扩张规模,不至于失控。例如,目前计算银行资本充足率时主要是基于表内业务,但现实情况是部分银行的表外业务规模做得比表内还要大,这将大大削弱银行抵御风险的能力。

  除此之外,银行系统还开始按利率去挑选客户,利率上浮更高的客户,被排在基准利率客户前面,从而可能更早获得贷款。

  交银国际分析师李珊珊认为,就对银行业的冲击而言,如果将表外理财纳入广义信贷,预计仅个别中小银行可能面临广义信贷收缩压力,但监管部门此举表明金融去杠杆趋势在延续。根据交银国际的测算,截至6月末,大型银行广义信贷同比增速均在15%以内;股份制银行中,增速较快的中信银行、民生银行、光大银行的广义信贷增速在20%-30%;其他中小银行中,广义信贷增速超过30%的只有盛京、郑州、南京银行。即使表外理财纳入广义信贷,大型银行的广义信贷同比增速仍远低于33%;中小银行中,预计盛京、郑州、南京银行等广义信贷同比增速可能超过38%。

  经济观察报记者4月底从北京农业银行海淀区一支行的业务经理处了解到,目前该行的首套房贷利率已经很难申请到9折,基本上都是基准利率或上浮,而且该行的系统,还会对客户根据贷款利率进行排队,基准利率的客户,排队可能就排在利率上浮客户的后面,简而言之,就是银行挑选客户,谁出价高,贷款给谁。

  房企融资料再收紧

  建设银行将个人商业用房贷款首付提升至6成,则是在目前个人住房贷款紧缩的基础上进一步收紧。因为商业立项房屋不限购,这成为北京近几年房地产市场重要的产品类型,众多项目将商业部分计成住宅格局,卖给个人购买者。包括通州台湖的东亚台湖印象、泰禾一号街区等,房山长阳区域的项目中,几乎都有此类产品,如万科长阳半岛、首开熙悦睿府、旭辉E天地等。

  专家预计,由于表外理财资金主要投向类信贷、债券等资产,实际上发挥信用扩张的作用,对宏观经济产生影响。表外理财正式纳入广义信贷范围之后,资金投向结构将成为监管部门关注的重点。

  经济观察报了解到,目前北京市市场,除建设银行以外,还没有别的银行跟进提高个人商业用房首付。但是因为别的银行都是首付五成,这也宣告建设银行已经暂时退出了个人商业用房贷款市场。

  业内人士指出,银行理财资金绕开监管流入房地产领域已引起监管部门关注。银监会主席尚福林日前在银监会召开的三季度经济金融形势分析会上强调,加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

  变化

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