来源:楼市资本论(ID:loushizbl)

近期不少机构和媒体宣称,与北京的房价相比,租房市场明显遇冷,房租水平整体下降,还找了一些数据和房东“现身说法”。的确,北京近几年积极转移非首都功能,高房价、高房租、高生活成本也对“北漂群体”越来越不友好了,根据官方数据,最近一段时期北京持续保持着人口流出的状态。这为房租下降提供了很好的解释。

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疯狂的北京房租,正上演一出好戏。

但是,稍微做一些“田野调查”,真正找到一些租户朋友再了解一下,租金似乎没有什么变化,甚至有些地方还略有上涨。这种“矛盾”到底是什么原因?北京租房市场到底怎么样?房租到底有没有下降?下面奉上我的分析:

三环、四环、五环、六环附近的房子,聚集的都是价格敏感的上班族,租金蹭蹭500元、1000元、2000元的往上涨。

1.租房市场的模式早已发生“巨变”

青年学生、上班白领,甚至是中产阶层,都禁不住大喊:这样的涨幅吃不消!

回到10年前,那个时侯北京租房市场上基本上只有一个模式,就是房东直接出租、租户直接跟房东签合同、中介只是一个牵线搭桥的中间人,甚至有些租户看中房子之后,还会越过中介直接跟房东签约,省掉一些中介费。但是随着时间推移,现在北京市场上这种模式反而退到后面,其他两种模式则走在前面。也就是说有三种模式:

在北京生活成本急剧上升的情况下,这样,就出现了壮观的景象:知识青年们,到广阔又便宜的环京住去!

模式1.针对装修很差,并且房东不愿意装修的房子。中介一般要求房东把房子长期委托给中介,中介重新装修后,作为中介下属公寓品牌出租,提供一些配套服务。租户平常只跟中介联系,根本见不到房东。这种情况下,房屋通常会作为比较稳定的房源在5年甚至更长时间出租,房东基本也没有自住的打算,直到房屋出售为止。这个模式,房东从中介收到的租金会比较少,中介既从房东那里收管理费,又从租户那里收服务费,还赚取房租的差价,甚至改动房屋格局增加居住人数,所以是中介非常欢迎的模式,已经逐渐成为市场上的主流。

环京聚集东西南北十几个城市,若每个城市收留1万北京租客,就是10万人的大规模迁徙!

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5年后,以住七环为荣,正在变为现实。

模式2.针对装修比较好,或者房东有意在未来收回自住的房子。与模式1相比,这种房子因为不需要装修或者只需要简单装修,所以房东会稍微强势一些,反映在委托时间和支付给房东的费用都会高一些(这些最后也会转嫁到租户上面)。这种情况下,房屋一般会出租2-3年,之后房东根据情况自住或者继续出租。这个模式下,中介依然是“三头赚”,只是房租的差价稍微第一点,也不能改动格局,但是因为装修比较好,中介也可以作为精品房源租给有需求的群体。所以中介依然对此表示欢迎,也是市场上的主流模式。

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模式3.针对房东有意收回自住的房子,或者其他原因不愿意委托中介打理的房子。这种模式是比较原始的模式,与前两种相比与,这个模式下中介只能赚取中介费,并且续租通常会绕过中介。加上前两种模式成为主流,大中介现在对这种模式已经不太“感冒”。

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可以看到,从模式1到模式3,中介的利润逐步下降,动力也在逐步下降。而2018年大型中介通过资本运作,进一步扩大了前两种模式,并且在这个过程中深挖了北京租房市场的潜力,导致政府关注并出台了调控政策,压缩了中介的获益空间。在向租户收取租金上涨受限的情况下,向房东压价就成为了中介的最好选择。这个时候“租房市场遇冷”就成为几家中介最好,也最容易统一的说辞。

北京房租高涨到没脾气

2.租房市场本身所具有的周期性、区域性,成就了操纵市场导向的最佳机会

获悉,根据中国房地产协会官方网站上的统计数据,同比来看,北京平均租金同比上涨21.89%。

先说说周期性吧。北京租房市场正常情况下,旺季是5-7月份,这个时段是北京高校学生的毕业季,不少学生在这个时间段离开校园走入社会,形成大量的租房需求。同时,因为租房合同通常是1年1签,去年这个时候到期的租户也非常多。两个因素叠加,形成了需求旺季。

不得不说,这个数字是惊人的。因为,2017年已经如此高涨过一轮。

过了7月份之后,通常租房市场就相对冷清了。而年底至春节前通常是租房的淡季,一方面临近春节,不少“北漂”拿了年终奖准备回家,准备过年回家找工作。另一方面,临近春节,大家也都沉浸在过节的气氛中,真正愿意出来租房的少,还有的房东准备过完年收拾收拾再出租房子。

除了毕业季需求旺盛等传统的原因之外,出租房源的结构性变化也会造成部分地方的房租上涨。

通过旺季、淡季的分析,就能很明显地和过去两次房租大变化对应上。2018年房租大涨这事是8月份爆出来的,也就是刚过了旺季,这个时侯房租处于相对低点,正是中介出来“收房”的大好时机,而今年5月份刚一进入租房旺季就放出“市场遇冷”的言论,谁是最大的获益者,相信大家心里已经非常清楚!

很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,把一些中低端的租赁房源,比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有明显的上行。

说完周期性再说区域性,不少援引东西城房东难以出租或者房租下降作为例子,或者再拿出海淀的房租作为例子,这个多多少少是有点“猫腻”的。为什么这么说呢?因为东西城“老破小”,它们的价值主要是“学区房”而不是真正住人。为了节约一些通勤,而支付更高的房租,对于租户似乎没有什么意义。所以这些地方的房租略有下降,但如果去调查一下租户比较集中、楼龄较新、环境相对好的大居民区、大租户区,房租肯定是另一番景象。

自从去年,北京开展清理群租房、违建房、地下室等存在安全隐患的低端租房产品之后,以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张,抢占市场份额。

3.中介成为主导市场的重要力量,房东和租户处于劣势

有媒体报道,海淀租金比去年涨近一半
,50余平老破小两居,月租金达到了1.1万!

在原先,市场上最具有话语权的是房东。但随着模式的改变,单个房东已经无法同成长为“巨无霸”的中介相抗衡。中介因为掌握大量资源,能够影响供求关系,已经成为市场上的主导力量,房东沦为“弱势群体”,租户基本上“说了不算”。最近一段时期,因为中介提供家具存在一些隐患,引起的一些事故就是最好的例子。

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算一算,北京2017年高校毕业生的起薪平均为5000元出头,而吸纳就业比较多的几大职业中,快递员的平均工资在6000元左右,司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京这样的城市,平均房租已经接近5000元,即使合租,单间价格也高达两三千元甚至更高,占这些群体收入的一半以上,导致生活质量大打折扣。

从另一个角度看,因为中介几乎实现了租房房源的“寡头垄断”和信息垄断,所以指望中介为弱势的租户降价更是难上加难。

房租涨到没脾气,你想怎么办?

总的看,在当前调控租金上限的情况下,中介转而将矛头对准了房东,通过市场导向和控制需求等方式,用更大的筹码向房东压价。所以说,这次房租降价,降到了房东头上,租户一点好处没有,利益全被中介拿了。

二条路,要么离开北京,要么转移便宜地方。

离开北京,又谈何容易?历经千辛万苦才积累的工作与人脉基础。

能转移到哪个便宜的地方?答案只有一个:环京。

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北京房租5、6千,环京房租1、2千

笔者认为,当前重点城市租赁市场存在的主要问题是供不应求,所以要增加租赁用地供给,以切实增加租赁房源供应。

增加供应,又不是一时半会能解决的。

据贝壳研究院Real
Data数据显示,2018年7月北京租赁市场步入传统旺季,市场温度提升。租赁成交环比增加19.2%,市场成交节奏亦持续加快。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。

具体各城区来看,东城区和顺义区涨幅靠前,环比涨幅分别为10.5%和10.7%,成交量方面,东城区、西城区、丰台区、石景山区成交量环比涨幅均超过20%。

每平米租金128元/月!这就是现实。

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最近,地产自媒体一勺言在文章中也谈到了房租问题:

1,居住权是一个城市最低的底线之一。房租大幅度上涨,首先伤害的是居住权的公平性。我们的城市,不能沦为财富与权贵的城市。

2,房租的大幅度上涨,令很多中低收入者,无法继续生活在这里,它伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。

3,房租的提升,增加了城市里所有工商产业的营运成本,它会削弱产业竞争力,以及造成人才吸引力的下降。

4,新房交易市场上有很多政策法规来进行限制,但是人们却忘记了,租赁市场上还有很多任性、随意与不透明的地方,让中介与房东找到了很多机会来宰杀租客。

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说了这么多,再次回到解决办法上来:环京是北漂最好的归宿!

原因只有一个:北京房租5、6千,环京房租只有1、2千。