摘要:从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。
房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控…

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  从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

11月13日,央妈公布了最新经济数据,广义货币(M2)同比增长8.8%,再次刷新了历史记录。

  房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

这意味着,楼市也有冬天,但楼市的冬天比想象的来的更早了一些。

  《财经》记者 张威 龚奕洁 李莹莹/文  袁满/编辑

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  从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

​  M2增速缓慢,这说明央妈实施房地产政策在收紧,就算水龙头一样,慢慢拧紧,也就是说,央妈防水的速度在下降。

  近日民生银行要求,2017年6月5日起,各分行首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率1.1倍。

去杠杆是拧紧水龙头的指导中心思想,房地产就是其中之一。

  某国有大行也开始在局部地区上调个人住房贷款利率至基准利率的1.1倍。另有股份制银行的二套房按揭贷款利率已上调至基准利率的1.2倍。北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。

央妈通过银行表外业务出清,限制资金通过影子银行流向房地产企业;再通过限购、限贷抑制居民中长期贷款。

  对于个人住房贷款利率的接连上调,接受《财经》记者采访的银行人士均认为源于两方面原因:一方面是流动性趋紧带动银行负债端成本上升,银行为维持利差收益,必然在资产端上调贷款利率;另一方面源自于国家对房地产调控,房贷利率上调成为需求端限制的一个手段。

不过有意思的是,在一线城市房价下降的同时,三四线城市却开始出现房价大涨,有人说这是因为一二线资金收紧,资金没有去处,只能流向三四线城市,众姐认为,这跟当地的政策息息相关,说白了,也是在去杠杆。只不过是通过去库存,来降低地方企业、政府、银行债务率。

  今年初政府工作报告将货币政策确定为稳健中性的货币政策,实则在一定程度上“偏紧”,货币市场反映为Shibor(上海银行间同业拆借利率)与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,商业银行利差空间受到挤压。货币市场利率向信贷市场的传导效果已有体现,融资成本随之逐步上升。

所以说,三四线人民才是真正的为国接盘。

  在金融去杠杆的背景下,监管部门高度重视房地产金融业务的风险。从去年10月份以来,银监会就多次通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。

全国楼市是一盘棋,各地去杠杆手段不同,但殊途同归,最终把杠杆转移到老百姓头上。

  金融去杠杆在房贷领域的效果从一季度数据已初有体现。今年一季度房地产贷款(包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款)新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。

不过,楼市调控已一年有余,还是有不少炒房团加杠杆扫盘买货。

  某大型国有商业银行河北地区一分行行长表示,房地产开发贷款利率根据市场需要一直都有上浮,只是上浮幅度根据房企的资质有所不同。某股份制商业银行北京分行人士则透露,该行对房地产企业的信贷额度早以用完。

因为按照以往逻辑,每一次调控之后,房子不降反升。他们在和央妈对赌,认为用不了多久还会继续放水。

  个人住房贷款是构成房企回款的重要组成部分,因此按揭贷款利率抬升所引发的压力,会逐渐从量变到质变,影响购买者决策,进而对房企资金链施压,意味着调控加码。

如果你要这么想,就打错算盘了。

  尽管调控加码,房地产贷款增速放缓,但是依然没有改变房地产新增贷款在同期新增贷款占比近半的事实。特别是在货币政策有意维持紧平衡之际,国内著名学者对超过28万亿元的房地产贷款存量仍表示担忧。

在刚刚结束的全国最高会议上,周行长提出重点防止“明斯基时刻”。

  中国社科院学部委员余永定近期接受《财经》记者专访时表示,中国货币政策中的最大问题恐怕是自2009年以来房地产贷款的高速增长。

啥是明斯基时刻?简而言之,就是资不抵债,导致经济崩溃。典型的代表就是“美国次贷危机”。

  央行最新的数据显示,截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。

高层发话,至少可以说明一点,经济整体的债务率还相当高。也就是说,短期之内货币政策只紧不松。

  在一季度经济的反弹中,基础设施和房地产投资均发挥了重要作用。两者的(名义)增长速度分别达到23.3%和9.1%。不过,对于未来两者的增速是否可以维持,余永定认为很难预料。

春江水暖鸭先知,看看离钱最近的银行就知道了。

  值得思索的是:一方面房地产业对GDP增速贡献不可忽视;另一方面,房地产贷款近些年高速发展所带来的金融高杠杆隐患,日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡值得思考。这也成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

俗话说,年关难过。但离年底还有一个半月,银行已经开始闹饥荒。

  个贷利率上调

根据最新数据,10月份新增贷款低于8000亿,环比9月份1.27万亿大幅缩减近40%。

  “以前是买房要抢,现在是连房贷都要抢。”一位购房者发出了这样的感概。

某四大行投行人士透露,年底这两个月对公额度只剩下十几个亿,而这在宽松的情况下是能达到上百亿的。

  2017年以来,北京市场房贷利率共调整了四次,首套房贷款利率分别是8.5折-9折-9.5折-基准。目前,北京地区正迎来第五次房贷利率上调。

而个人信贷同样吃紧。众姐一个朋友8月份申请的房贷,到现在还没有下来。

  上海农商行上海分行的信贷经理说,“我们行现在还有基准利率9.0折的贷款,且行且珍惜,很快就会没有了”。据他估计,上海很快所有的个人房贷利率都将上升到基准利率甚至以上。

没有贷款额度,银行已经是巧妇难为无米之炊。更绝的是,想贷到款你要付出更高的利率。

  据《财经》记者了解,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款利率提至基准利率的1.1倍。甚至某股份制银行信贷经理直接表示,目前已经不接手按揭业务。在资金成本全面上升的背景下,个别银行或直接或间接地在拒绝部分按揭业务。

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  还未上调基准利率的一些商业银行也都处于政策学习和观望阶段,用银行内部人的说法是,目前房地产融资的状况和几年前的钢铁行业一样,严格受限。

昨天,十年期国债利率再次大涨,突破4%,债市大跌。

  对于银行而言,个人按揭业务并不是高收益的业务,在资金收紧的时候,很容易就选择收缩。一位信贷经理向《财经》记者表示,今年以来,该行的FTP价格(内部资金转移定价)已经提高了35个-40个基准点,目前,该行对公贷款的成本已经是基准利率,按揭贷款由于风险计提的权重不同,成本略低,但是也已经接近基准利率,所以在资金如此紧张的情况下,银行的按揭业务基本不赚钱。

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  在近期去杠杆的金融组合拳下,市场流动性持续收紧,导致资金成本攀升。数据显示,从5月22日起,Shibor与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,截至6月7日,一年期Shibor已经达到4.3991%,超过了央行一年期4.35%贷款利率。

关于国债利率大涨,先说一个简单的逻辑:债券利率和债券价格呈反比。

  另据彭博汇编数据显示,5月末AAA级五年期中期票据收益率报4.9832%,七年期收益率为5.0103%,均高于央行公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率4.90%。这是中期票据自2008年发行以来首次超过同期贷款利率。

简单说,债券的利率是固定的,假如你持有的债券利率是3%,而现在债券市场利率涨到4%,你手里的债券想转手就必须要折价,也就是价格下跌。

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国债收益率大涨,对于投资了债券市场的朋友,无疑是噩梦。

  华融证券首席经济学家伍戈指出,货币市场利率向信贷市场的传导尽管存在时滞但效果也在体现,信贷市场的融资成本在逐步上升。自去年四季度市场利率大幅上升之后,不少银行内部的FTP定价都上升了20BP-30BP。

但他的影响远远不止如此,要知道,国债利率是无风险利率(国家兜底,不解释),十年期国债则代表了长期资本的无风险利率。

  中国银行国际金融研究所银行业助理研究员熊启跃向《财经》记者表示,银行负债端受监管政策影响比较大,融资成本上升,拆借期限被迫拉长,银行资金成本上调很快。利率中枢上调慢慢从银行的负债端调到资产端,银行为了平衡资产负债的收益,实行上调贷款利率。

而市场利率又=无风险利率+信用风险溢价。

  融360公布的4月数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣下降。

所以,无风险利率上涨,意味着所有资产的收益率都会上涨。

  那么资金到底有多紧?上述信贷经理举例,一个比较夸张的案例是从审批到放款,一个客户足足等了三个月,而在今年以前,只需要一个星期。

回头来看,同样是长期借贷收益率的房贷利率,现在利率只有5%左右。

  某业内人士分析,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本上升,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。同时,亦有业内人士指出,在住房产业的调整下,个人住房贷款利率抬升,客观上可促进信贷结构进一步优化。

如果银行买入十年期国债,收益可以达到4%,而且还是无风险,流动性比房贷更高。如果你是银行,还会选择放给个人吗?

  某股份制银行上海分行风险管理部人士向《财经》记者表示,从银行收益的角度而言,这几年银行贷款的资金成本相对较高,平均对公贷款利率达到7%左右,整个实体经济不行,甚至某些低端制造业的利润本身可能也只有7%-8%,能够承受银行融资成本的也只有房地产行业。

按照目前的国债利率,银行想要赚钱,同期限的房贷利率要达到5.5%以上银行才会有利可图。

  房企融资再收紧

那国债利率会不会再跌回来?

  个人住房贷款构成房企回款的重要组成部分。当前按揭贷款利率抬升对房企资金链虽然尚未购成明显压力,但是,开发商面对的购房者的按揭压力将会逐渐从量变到质变,进而会影响购买者决策,加码地产调控。

众姐认为,非但不会跌,还可能继续上涨。

  据《财经》记者了解,部分地产商已经排斥与上浮银行合作,尽量选择个人住房贷款为基准利率的银行合作。

十年期国债利率的飙升,一个原因是开头说的金融去杠杆,流动性减少。钱少了,借钱成本必然增加;

  对于部分中小房地产企业来讲,今年过得也尤其艰难。

另一个重要的原因,就是全球进入加息周期,美国、欧盟、英国都在收紧货币,而央妈大概率会紧跟上调市场利率,国债大涨正是反映了市场的加息预期。

  “现在根本不是好不好贷款的问题,是根本贷不出来!”北京一家小型房地产企业高层人士表示,为保证资金链不断裂,该企业高层正到处想办法从金融机构融资。

总之,货币政策不会放松,而国债利率大涨会带动房贷利率上涨。

  该企业高层人士表示,目前大多数银行已经停止向房地产企业发放贷款。国家现在对房地产贷款这块管得严得不能再严。

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  之前出台的政策是让银行不能直接给房地产贷款,银行不敢贷了,但是现在金融机构都是混业经营,虽然不能直接给房地产贷款,但是他们可以通过投资的形式。比如:银行A不能给房地产B贷款,B就去找资管公司C借款,C可以投资不良资产的名义跑去银行A贷款,最后这钱还是变相给了B。

买房投资要下车了,固收类就成为很好的投资选择,比如网红P2P。

  但新监管政策把这一漏洞也给堵死了。不让这些金融机构以任何形式投房地产行业,已投的也不许做了。

因为M2增速持续走低,钱的供应放慢了,流动的速度下降,借钱的成本自然不会低,P2P的降息潮这阵子先暂停。

  一家股份制银行北京分行人士表示,银行对房地产企业的信贷业务并没有停,其实是信贷额度早就用完,到明年初、元旦的时候才会放明年的额度,而各家分行还要争抢额度。

当然,投网贷要选平台,平台底层资产要优质,比如个人小额短期借贷,有抵押的车贷、房贷等。像现代众车在线,车贷抵押,风控严格,年化收益理想,实属稳健平台。

  多位受访的银行授信部门和风控部门负责人表示,目前各家银行的房地产开发贷都非常审慎,对客户的选择也严格了许多。

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  简单来说就是“看公司、看项目、看城市”。所有的开发贷项目都要报总行审批,总行对于房地产开发贷和房地产行业贷款有额度的限制。比如某股份制银行就要求开发贷不能超过信贷规模的25%。企业资金链和项目的回款能力,是决定是否放款的重要因素。

  某股份制银行上海分行风险管理总经理表示,如果是一二线城市的房地产项目,总行可能会给开发贷额度,如果是三四线城市的房地产项目就很谨慎。有的小行甚至规定,只有地级市以上的房地产项目才可以贷款。对于房地产公司也有限制,许多银行规定只有全国100强的企业才可以做开发贷。

  工行河北分行信贷风险官李夺向《财经》记者表示,近三年,工商银行河北分行合作的房地产企业的数量从150家左右下降到现在的70家左右,一直是择优而建。2016年,河北多地楼市火爆,在石家庄、保定、廊坊和沧州四地出台限购措施的背景下,工商银行河北分行却将开发贷总量控制在同比去年下降的规模。

  银行人士指出,自2013年以来,银行对于房地产行业的贷款整体上比较审慎,现在的问题主要是在账面上看不到的东西,比如资金借到同业,出资转计划流入到房地产行业,这种情况,光监管银行是不够的,需要监管部门的协调组织管理。

  “银行授信政策对房地产的影响会比较滞后一些,相对也比较温和。”华东一家城商行总行受信部负责人表示,“非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。”

  该负责人表示,满足银行的房地产信贷要求的企业,是在项目阶段,它们受的冲击会比较小,因为可以较快回款;房企资金需求最大的是在拿地阶段,这一阶段银行信贷是禁入的,房企通常通过非银机构做,比如夹层基金等形式,因此,非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。

  对于房地产企业来说,融资手段除去银行贷款,还包括房地产信托、企业债、债权融资、私募基金、海外发债、增发、夹层融资等手段。去年11月份以来,随着房地产调控政策的落地与加强,各金融监管部门对于房地产融资的渠道都表现出收紧态度。除银行信贷及理财资金投向房地产收紧外,房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的关注。

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